——大型泛旅園區(qū)項(xiàng)目，第一步要做好“概規(guī)”!
近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑養(yǎng)生養(yǎng)老等泛旅游、泛地產(chǎn)項(xiàng)目的熱潮漸起。這種大型園區(qū)項(xiàng)目往往與政府有較長(zhǎng)談判周期，而“做規(guī)劃”往往是談判周期中的一項(xiàng)關(guān)鍵工作?？傄?guī)、控規(guī)、修規(guī)、概規(guī)……這個(gè)周期中究竟要做哪種規(guī)劃呢?
拿地者中，有的是傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，第一次接觸泛旅游泛地產(chǎn)項(xiàng)目；有的甚至就是礦業(yè)老板跨行，以前根本就沒(méi)接觸過(guò)空間型項(xiàng)目，更是丈二摸不著頭腦。因此往往最后花了冤枉錢。
最近接洽的一位山西商人的故事有代表性。在資源行業(yè)周期向下情況下，近年他開(kāi)始涉足文旅和地產(chǎn)，欲盤活前些年積攢的真金白銀。但是由于不懂行，第一次拿地時(shí)，花了200萬(wàn)，做了個(gè)所謂“打包”規(guī)劃----從總規(guī)一直做到修規(guī)。結(jié)果欲哭無(wú)淚…..
（后來(lái)這位投資商輾轉(zhuǎn)找到了我們，下面是我院總規(guī)劃師和其一場(chǎng)推心置腹談話的實(shí)錄）
主：丁總好，歡迎。之前通過(guò)李x先生的介紹，您在貴州那個(gè)項(xiàng)目遇到情況我基本了解了。
客：好好。希望姜總能給出些實(shí)實(shí)在在的建議啊。之前花了200萬(wàn)，確實(shí)是打了水漂。但我寧愿打水漂，也要找到“真人”。
主：“真人”不敢當(dāng)啊。但我想和丁總說(shuō)句“真話”。說(shuō)實(shí)話，之前你和XX規(guī)劃院簽約時(shí)，你覺(jué)得這個(gè)打包合同劃算嗎？-----當(dāng)時(shí)是不是覺(jué)得很劃算，丁總？說(shuō)實(shí)話啊。
客：……（沉吟半晌）說(shuō)實(shí)話，當(dāng)時(shí)是覺(jué)得劃算的，四個(gè)規(guī)劃合同打包在一起200萬(wàn)，等于平均50萬(wàn)一個(gè)。去了那么大的（規(guī)劃）面積；XX規(guī)劃院據(jù)說(shuō)又是你們這行中名氣很大的一個(gè)……
主：看知名度不是你的錯(cuò)，這是普遍社會(huì)心理。但是知名度和美譽(yù)度不對(duì)等，這是我們這個(gè)行業(yè)目前畸形現(xiàn)狀，這個(gè)非業(yè)內(nèi)人士也很難了解，這個(gè)也不是你的錯(cuò)。
但是丁總你還是犯了個(gè)錯(cuò)：貪便宜。呵呵
客：……
主：對(duì)不起，和您開(kāi)個(gè)玩笑了。其實(shí)這也不是您的錯(cuò)。因?yàn)檫@種打包合同本身是陷阱。我年輕時(shí)也在這些類似的大院做過(guò)，這些套路我還是了解的。
客：噢，姜總，這話怎么講？
主：你知道嗎？像您這種項(xiàng)目，目前和市政府只是意向協(xié)議，真正建設(shè)用地一塊都沒(méi)有拿。這種情況下，你還去做什么修建，有用嗎？有必要嗎？
當(dāng)然，這不能怪您。對(duì)方要么就是水貨自己都不懂，要么就是揣著明白裝糊涂。從我的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，后者可能性更大點(diǎn)。
客：噢，您說(shuō)。
主：你這階段最需要的是解決什么工作？其實(shí)不是規(guī)劃而是拿地，為什么又要做規(guī)劃呢？是把規(guī)劃作為促進(jìn)與政府談判手段，對(duì)不對(duì)？一是要通過(guò)策劃規(guī)劃挖掘出發(fā)展前景，能掙錢、帶來(lái)就業(yè)、帶來(lái)地方知名度，給政府信心同時(shí)也給你們自己信心；二是進(jìn)一步，政府基于這種發(fā)展前景給予你們相應(yīng)的政策支持，包括建設(shè)用地指標(biāo)，還包括相關(guān)政策性補(bǔ)貼等，是不是？接下來(lái)你和政府就正式簽約和拿地了。這就是你第一階段工作。
客：對(duì)，對(duì)。
主：做完第一階段，產(chǎn)權(quán)明晰了，才談得上進(jìn)入第二階段，即建設(shè)階段，而修規(guī)正是為建設(shè)服務(wù)的！而從我們規(guī)劃院的技術(shù)術(shù)語(yǔ)而言，修規(guī)也是基于“建設(shè)用地”而言。
主：所以這個(gè)階段其實(shí)只需要做一件事，就是概規(guī)，概念性規(guī)劃！
客：概念性規(guī)劃？和總規(guī)的區(qū)別在哪里？
主：您問(wèn)得好?？磥?lái)吃一塹長(zhǎng)一智，你也快成規(guī)劃專家了，呵呵。概念性規(guī)劃呢，其實(shí)也細(xì)分兩種，一種是總規(guī)的簡(jiǎn)化版；一種是總規(guī)簡(jiǎn)化版+意向性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。相應(yīng)的也有兩種收費(fèi)辦法。像你這樣大型項(xiàng)目前期拿地的概規(guī)，一般是做第二種，有時(shí)候也稱為“概念性詳細(xì)規(guī)劃”。
所謂簡(jiǎn)化的部分：一是總規(guī)中的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，如果水電暖等基礎(chǔ)市政有困難，在總體規(guī)劃中再研究解決，概念性規(guī)劃不對(duì)市政基礎(chǔ)做深入研究，在這個(gè)前提下把重點(diǎn)放在研究旅游地產(chǎn)的發(fā)展定位、核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、土地戶分利用、空間格局布局等。二是總規(guī)中的一些附屬專項(xiàng)規(guī)劃。例如防震減災(zāi)規(guī)劃、文保規(guī)劃、豎向規(guī)劃，概念規(guī)劃階段也省略掉。
所謂增加意向性詳細(xì)設(shè)計(jì)，主要是針對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目而言。和做一般高新園區(qū)之類的規(guī)劃不同，文旅園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引擎，往往具有“可視性”，光是文字策劃說(shuō)明得再好，領(lǐng)導(dǎo)可能還是不懂。比例獨(dú)特的景觀步道、創(chuàng)意性的休閑商業(yè)“灰空間”、高端地產(chǎn)的景觀化，還有些趣味游樂(lè)項(xiàng)目的 “可視性”甚至是設(shè)計(jì)都解決不了問(wèn)題，有時(shí)還要結(jié)合多媒體動(dòng)畫(huà)來(lái)補(bǔ)充。這些設(shè)計(jì)不可能細(xì)化到替代后期真正的修規(guī)與設(shè)計(jì)，更多是突出創(chuàng)意效果，所以稱之為意向設(shè)計(jì)。這種意向設(shè)計(jì)主要是為了配合對(duì)“核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”解釋說(shuō)明。
客：原來(lái)是這樣……謝謝，真心謝謝你們對(duì)我說(shuō)的實(shí)話。今天就像是上了一堂課，我總算知道自己要的是什么了。XX規(guī)劃院真的是……（不雅詞匯略），為了多拿合同，簡(jiǎn)直是騙客戶嘛。哎，還跟我說(shuō)什么“總是要做的”。哎，它這種態(tài)度，怪不得做出來(lái)的東西總是找不到感覺(jué)。根本沒(méi)上心，就想著錢嘛…….
主： “總是要做的”——這句話孤立說(shuō)也沒(méi)錯(cuò)。但是從立項(xiàng)到正式拿地再到后期整合二級(jí)開(kāi)發(fā)者，這里面有很多變數(shù)。先不說(shuō)有沒(méi)有必要提前那么早做；就說(shuō)做的效果，立項(xiàng)前期做的修規(guī)至少?gòu)慕ㄔO(shè)用地角度，立項(xiàng)前做的修規(guī)是不可能精準(zhǔn)的；
更何況大型項(xiàng)目，都需要引入專業(yè)的二級(jí)開(kāi)發(fā)者合作，除了一些引擎項(xiàng)目和準(zhǔn)公共項(xiàng)目外，還有一些合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該留給二級(jí)開(kāi)發(fā)者去做具體的詳細(xì)規(guī)劃。
……
這個(gè)客戶的故事不是偶然，而是有代表性。這個(gè)故事一方面折射行業(yè)缺乏公信力，有些公司“透支品牌”的不誠(chéng)信行為；
但另一方面，從純技術(shù)角度，也值得總結(jié)的：大型園區(qū)項(xiàng)目拿地時(shí)，應(yīng)該、且只需要做好“概念性（詳細(xì)）規(guī)劃”！下面把概規(guī)的內(nèi)容和收費(fèi)列表總結(jié)：
需要說(shuō)明：概念規(guī)劃是在借鑒西方國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)上，適應(yīng)市場(chǎng)化需求應(yīng)運(yùn)而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃、在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒(méi)有對(duì)應(yīng)的法律地位。因此，概規(guī)的內(nèi)容和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括我們提到的細(xì)分為兩種概規(guī)）都是在市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)中，由城規(guī)、旅規(guī)行業(yè)摸索出來(lái)的。無(wú)法規(guī)性，但有實(shí)戰(zhàn)性。
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